KV 11.12.2023    

Valtuutettu Anni Järvinen jätti 11.12.2023 valtuuston puheenjohtajalle

valtuustoaloitteen selvityksestä kaupungin sisäisistä vuokrista ja omien tilojen vuokrauksesta.

Valtuustoaloitteen olivat allekirjoittaneet myös Petteri Tahvanainen, Pekka Kukkonen, Maija Kuivalainen, Jussi Wihonen, Anu Vehviläinen, Pekka Puustinen, Päivi Eteläpää, Arto Pippuri, Päivi Ainasto, Jouni Porokka, Petja Vuojärvi, Timo Puustinen, Jenni Mainonen, Satu-Sisko Eloranta, Ari Tielinen, Hannu Holopainen, Margareetta Räty, Anu Honkanen, Tapani Nuutinen, Ville Toivanen, Karita Kaita, Pertti Vainionpää, Teemu Arponen, Jari Korhonen, Marjatta Räty, Sami Laitila, Anniina Kontiokorpi, Wilma Poutanen, Päivi Armila, Antti Saarelainen, Ella Partanen, Sari Huovinen, Tommi Asikainen, Anssi Jumppanen, Eero Bogdanoff, Kari Surakka, Mika Piironen, Jasmin Pyöriäinen, Helmi Vanhanen, Hannele Autti ja Terhi Savolainen.

Päätös:

Lähetettiin kaupunginhallituksen valmisteltavaksi.

KRAKLK 07.05.2024 § 57 

Valtuustoaloitteessa esitetään, että Joensuussa tehdään kattava selvitys siitä, mikä on paras tapa hallinnoida kaupungin tiloja tulevaisuudessa. Aloitteessa esitetään myös, että kaupunki selvittää vaihtoehdot sisäisten vuokrien perinnälle hakien vaihtoehtoja muista kunnista. Lisäksi valtuustoaloitteessa kysytään, miten sisäisten vuokrien perusteet määräytyvät ja paljonko hallintokunnilta menee varoja sisäisiin vuokriin.

Joensuun kaupungin käyttämä toimitilojen hallinnointitapa noudattaa muiden Suomen suurten ja keskisuurten kaupunkien toimintamallia. Mallissa kaupungin käytössä olevien toimitilojen hallinnoinnin, investointien ja ylläpidon järjestämisen keskitetään kaupungin toimitilaomaisuusyksikölle, Joensuun kaupungilla tilakeskukselle. Tämä on yleisesti todettu toiminnallisesti ja taloudellisesti tehokkaimmaksi tavaksi hallinnoida käytössä olevia toimitiloja.

Tilakeskuksen vuotuiset talouden kokonaisuutta kuvaavat luvut ovat vuosina 2019–2023 olleet seuraavat:

(* Vuoden 2023 tilapäätöstä ei ole vahvistettu)

Viiden edeltävän vuoden vuosikate on siis keskimääräisesti ollut noin 14 miljoonaa euroa ja tilikauden tulos keskimäärin - 0,47 m€. Tilikauden ylijäämä on viimeiseinä viitenä vuotena keskimääräisesti ollut noin 11 000 euroa. Ylijäämä tuloutetaan vuosittain konsernihallinnolle.

Tilakustannusten osuus toimintamenoista vuonna 2023 oli toimielimittäin seuraava:

Suurimmat toimitilavuokrakustannukset kohdistuvat kasvatus- ja koulutuslautakuntaan (koulut, päiväkodit) sekä kulttuuri- ja liikuntalautakuntaan (mm. konservatorio, museot, uimahallit, liikuntatilat).

Sisäisellä vuokralla tarkoitetaan eri toimialojen käyttäjäyksiköiden maksamaa korvausta tilojen käytöstä. Sisäisillä vuokrilla katetaan myöhemmin tarkemmin esitetyllä tavalla kaupungille kohdistetut toimitilakustannukset ja vuosittain talousarviossa tilakeskukselle asetettu tulostavoite. Tulostavoitetta ei ole määritetty esimerkiksi talouskausiksi, vaan sitä on tarkasteltu ja määritetty vuosittain talousarvion yhteydessä.

Toimialoilta veloitettavat sisäiset vuokrat perustuvat, joko voimassa olevaan ulkoiseen vuokrasopimukseen tai kaupungin taseessa oleviin toimitiloihin vuokran määräytymistavalla. Vuokra määräytyy siten, että se kattaa tilojen ylläpitokokonaisuuden, maanvuokran ja toisaalta pääomalle täytetään sille asetettu tuottotavoite.

Sisäisten vuokrien voimassa olevat määräytymisperusteet vuosille 2023–2026 on hyväksytty kaupunkirakennelautakunnan kokouksessa 24.05.2022 § 83. Vuokrien määräytymisperusteet annettiin vuosille 2023–26. Päätöksen valmistelua varten teetätettiin vuokrien kehityksen simulointi (Trellum Consulting Oy:n loppuraportti 13.05.2022) vuoteen 2027 asti. Kaupungin omistamien rakennusten sisäisen vuokran määräytymisperusteet ovat samansuuntaisia myös Suomen muissa kunnissa sekä esimerkiksi hyvinvointialueen kanssa tehdyssä siirtymäajan vuokrasopimusmallissa.

Omassa omistuksessa olevien tilojen vuokra koostuu kahdesta pääkomponentista pääoma- ja hoitovuokrasta. Lisäksi tiloihin kohdistuu maanvuokra, joka käsitellään yhtenä vuokrakomponenttina.

Pääomavuokraksi on määritetty 6 % rakennusten teknisestä nykyarvosta. Tekninen arvo kuvaa sitä arvoa, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen, käyttökelpoisuuden alenemisen ja vanhanaikaisuuden takia tapahtunut arvon aleneminen. Teknistä arvoa korottavasti vaikuttavat rakennukseen kohdistetut investoinnit esimerkiksi peruskorjaus, jolloin tekninen arvo kasvaa. Hoitovuokra koostuu ylläpitokuluista. Hoitovuokra perustuu edeltävän vuoden ylläpitokulujen toteutumaan, joka korjataan kiinteistönhoidon ylläpidon kustannusindeksillä seuraavan vuoden kustannustasoon.  Maanvuokra on Joensuun kaupungin maaomaisuuden määrittämä ja veloittama sisäinen ARA-hinnoitteluun perustuva vuokra. Maanvuokra on tilakeskuksen osalta läpilaskutettava kuluerä, jonka määrittää kaupungin maaomaisuus vuosittain.

Kaupungin omistamien tilojen toimintakate muodostuu vuosittain perittävästä sisäisestä pääomavuokrasta, mikä on tarkoitettu kattamaan muun muassa toimitilojen uudisrakentamisen ja peruskorjausten kuluja.

Vuonna 2024 keskimääräinen sisäinen kokonaisvuokra kaupungin omistamien rakennusten tiloissa on 13,52 €/h-m2/kk. Joensuun kaupungin omistamien rakennusten tilojen sisäinen ylläpitovuokra on 0,44-12,42 €/h-m2/kk, pääomavuokra 0,66-22,57 €/h-m2/kk ja tontin vuokrat 0,04-2,04 €/h-m2/kk (h-m2 = huoneistoneliö). 

Ulkoisista vuokrasopimuksista sisäisesti toimialoja veloitetaan suoraan kaupungin solmiman ulkoisen vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti, mutta siihen lisätään 0,1 €/h-m2/kk hallintokulu. Hallintokululle katetaan vuokralaisen vastuulle kuuluvien tehtävien ja tilojen hallintoon liittyvät kulut.

Kaupungille ulkoa vuokrattujen kohteiden sisäinen vuokra on vuonna 2024 3,38–59,48 €/h-m2/kk. Vuokrakohteiden sisäinen kokonaisvuokra on keskimäärin 18,26 €/h-m2/kk sisältäen edellä mainitun hallintokulun.

Yhteenvetona voidaan todeta, että nykyinen vuokrataso tarkistusmekanismeineen ja laskentasääntöineen on tällä hetkellä riittävä ulkoisten menojen ja korjausvelan hallintaan tilakeskuksen taseessa olevaan kiinteistöomaisuuteen suhteutettuna. Vuokrataso on hieman jäljessä muiden kaupunkien sisäisten vuokrien hintatasosta (2021) sekä myös ulkoa vuokrattujen tilojen hintatasosta. Vuokran hinnoittelumielessä sisäinen vuokra on toistaiseksi vielä verraten edullinen ja ohjaa osaltaan toimialojen palvelujen keskittämistä kaupungin omien tilojen tehokkaampaan käyttöön, mikäli tila on vain soveltuva palvelutuotantoon.

Pääomavuokran suuruudella voidaan vaikuttaa suorasti myös tilakeskuksen tulokseen. Pääomavuokran pienentäminen voisi johtaa helposti tilanteeseen, jossa tilojen aiheuttamia kustannuksia (mm. ylläpito-, purku- ja poistokulut) ei voitaisi riittävästi kattaa saatavilla vuokratuloilla. Esimerkiksi vuoden 2024 vuokrien pääomatuottoprosentin muutos yhdellä prosentilla (1%) pienemmäksi kuudesta prosentista (6%) viiteen prosenttiin (5%) heikentäisi kokonaisuutena tilakeskuksen tuloja noin 3 miljoonaa euroa.

Pääomavuokratuloja käytetään rakennusten huolto- ja ylläpitokorjausten kattamisen sekä purkamisen ohella myös investointien rahoituskuluihin.  Rahoituskulujen osalta tulee huomioida, että tilakeskus maksaa tällä hetkellä ainoastaan korvausta peruspääomasta. Korvaus peruspääomasta on ollut viimeisimpinä vuosina vakioituna 5,486 miljoonaa euroa. Esimerkiksi vuodesta 2022 nousseiden kaupungin korkomenojen kasvun vaikutusta ei ole siis viety suoraan tilakeskukselta perittävään rahoituskuluun vaan se on pysynyt vakiona.

Todettava on, että kaupungin ainoa hallintokuntien vuokrakuluja kasvattava tai vähentävä tekijä johon voidaan vaikuttaa, on omien rakennusten sisäisen vuokran pääomavuokran suuruus. Pääomavuokran suuruuden muodostaa rakennusten tekninen arvo ja siitä otettava prosentuaalien määrä, joka on nyt 6 %. Mikäli pääomavuokraa halutaan muuttaa, on prosentuaalista tuottovaatimusta tai teknisiä arvoja muutettava. Tulevaisuuden korjaus- ja korvausinvestoinnit, sekä toisaalta kiinteistöomaisuuden kokonaismuutokset (esim. sote-rakennusten yhtiöttäminen) tuovat lähtökohtaisesti korotuspainetta sisäisen vuokra tuottoon.

Kaupungin talouden sopeutuksen keinovalikoimaehdotuksessa on määritelty, että kaupungin käytöstä poistuneiden kiinteistöjen kehityksen osalta seuraavassa vaiheessa laaditaan kuvaus kolmesta vaihtoehdosta, joilla kiinteistöjen kehitystä voidaan tukea. Tämän kuvauksen laatimisen yhteydessä tullaan tarkastelemaan yleisemminkin toimitilojen hallinnointitapaa ja kaupungin toimitilaomaisuuden tulouttamista sisäisen vuokran avulla. On todennäköistä, että hallinnointitapaan tai sisäisen vuokran perusteisiin ei kaupungin käyttämien toimitilojen osalta ole tulossa paljoakaan muutosta, koska toiminta on suunnilleen yhdenmukainen muiden kaupunkien käytännön kanssa.

Valmistelija: tilakeskuksen johtaja Joni Sorjonen

Kaupunkiympäristöjohtajan päätösehdotus:

Kaupunkirakennelautakunta päättää

antaa edelle kirjoitetun vastauksen Anni Järvisen ynnä muiden jättämään valtuustoaloitteeseen selvityksestä kaupungin sisäisistä vuokrista ja omien tilojen vuokrauksesta.

Päätös:

Hyväksyttiin yksimielisesti.

Kaupunginhallituksen edustaja Jenni Mainonen poistui klo 17.48.

KH 13.05.2024 § 180  

1768/00.02.00.03/2023  

Kaupunginjohtajan muutettu päätösehdotus:

palauttaa edellä olevan vastauksen valtuutettu Anni Järvisen ynnä muiden

valtuustoaloitteen uudelleen valmisteltavaksi.

Päätös:

Hyväksyttiin yksimielisesti.

Keskuskelun aikana Anni Järvinen ehdotti asian palauttamista uudelleen valmisteltavaksi saatteella, että vastauksessa selvitetään vaihtotehtoja tilojen nykyiselle hallintotavalle sekä ratkaisuja muista kunnista.