RSS-linkki
Kokousasiat:http://dynastyjulkaisu.pohjoiskarjala.net:80/lieksa/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30
Kokoukset:
http://dynastyjulkaisu.pohjoiskarjala.net:80/lieksa/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30
Kaupunginhallituksen lupajaosto
Pöytäkirja 03.11.2022/Pykälä 106
Edellinen asia | Seuraava asia | Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa |
Osayleiskaavan suojelumerkinnästä poikkeaminen kiinteistöllä 422-414-26-114
Kaupunginhallituksen lupajaosto 03.11.2022 § 106
705/10.03.00.01/2022
Valmistelija Rakennustarkastuspäällikkö
Hakija:
Kiinteistön omistaja
Hakemuksen kohde:
Kylänlahden kylän Niemelä -niminen tila RN:o 26:114 osoitteessa Vaaraniementie 91. Kiinteistön pinta-ala on 11.9990 ha.
Kaavatilanne:
Oikeusvaikutteinen rantaosayleiskaava/Lieksa pohjoinen (KV. 20.11.2006 § 101).
Rakennushanke:
Tyhjillään olevan vuonna 1938 rakennetun asuinrakennuksen purkaminen.
Rakentamisrajoitus:
Pielisen pohjoisen rantaosayleiskaavassa purkukohde on merkitty rakennussuojelumerkinnällä sr-1. Kyseessä on MRL 43 § 2 mom. tarkoittama ehdoton rakentamisrajoitus. Haetaan poikkeamista rantaosayleiskaavassa määrätystä suojelumerkinnästä sr-1 siten, että kaavassa suojeltavaksi merkitty asuinkelvoton rakennus voidaan purkaa.
Kuuleminen:
Naapurien kuuleminen ei ole tarpeen hankkeen sijainnin vuoksi. Lähimpään naapurikiinteistön rajaan on n. 100 metriä.
Hakijan esittämät perustelut ja erityiset syyt:
Rakennus kuuluu Pielisen rantaosayleiskaavaan, joka on suojeltu merkinnällä sr-1. Kuntotarkastuksen mukaan rakennus on asuinkelvoton. Rakennuksen huonon kunnon vuoksi täydellinen peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.
Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen lausunto:
Lieksan kaupunki pyytää Pohjois-Karjalan ELY-keskukselta lausuntoa,
joka koskee asuinrakennuksen purkulupahakemusta. Kiinteistön tunnus on
422-414-26-114 ja kohde sijaitsee osoitteessa Vaaraniementie 91.
Purkulupahakemuksessa todetaan, että purettavaksi tarkoitettu rakennus
on valmistunut vuonna 1950 ja että se on tyhjillään. Rakennus- ja
huoneistorekisterin mukaan rakennus on valmistunut vuonna 1938.
Rakennus on inventoitu (kohdenimi Niemelä). Sen mukaan asuinrakennus
on valmistunut vuonna 1938.
Kohde kuuluu vuonna 2006 hyväksyttyyn Pielisen rantaosayleiskaavaan.
Siinä rakennus on suojeltu merkinnällä sr-1, johon liittyvä kaavamääräys
on seuraava: "Rakennushistoriallisesti, historiallisesti tai maisemakuvan
kannalta arvokas rakennus tai rakennusryhmä, jotka tulee ympäristöineen
säilyttää ja joiden kunnostuksessa tulee pyrkiä säilyttävään
peruskorjaukseen. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee välttää
uudisrakentamista kohteen tai alueen välittömässä läheisyydessä."
Lupahakemuksen kohteena olevasta rakennuksesta on tehty
kuntotarkastus (Raksystems 2022). Siinä muun muassa todetaan, että
rakennus on ollut vuosikymmeniä tyhjillään eikä sille ole tehty huoltoja tai
korjauksia. Rakennuksessa havaittiin laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita.
Rakennuksen korjaamisen kustannukset ovat niin suuret, ettei sen
peruskorjaaminen ole taloudellisesti järkevää. Rakennusliike Anres Oy on
laatinut kunnostustoimille kustannusarvion. Sen mukaan rakennuksen
täydellinen peruskorjaus tulisi maksamaan 327 360 euroa.
ELY-keskus lausuu seuraavaa:
Pielisen rantaosayleiskaava on maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999,
MRL) tarkoittamalla tavalla oikeusvaikutteinen yleiskaava. Se on laadittu
ensi sijassa ohjaamaan rakentamista Pielisen rantavyöhykkeellä. Sitä
voidaan käyttää MRL 44 §:n (230/2017) tarkoittamalla tavalla
rakennusluvan perusteena.
Osayleiskaava sisältää myös rakennussuojelua koskevia merkintöjä ja
määräyksiä. Yleiskaavamerkintä sr-1 edellyttää säilytettäväksi
rakennuksen, jota purkamislupahakemus koskee. Kyseessä on MRL 41 §
2 mom. mukainen suojelumääräys, joka on annettu määräykseen kirjoitetun
mukaisesti kohteen rakennushistoriallisen, historiallisen tai
maisemakuvallisen arvon vuoksi. Osayleiskaavamerkintä ja siihen liittyvä
suojelumääräys osoittavat, että kohteella on todettu olevan sellaisia
rakennetun ympäristön arvoja, jotka on huomioitava ratkaistaessa, onko
purkamisluvan myöntämiselle MRL 139 §:ssä tarkoitettuja edellytyksiä.
MRL 43 §:n mukaan yleiskaavan merkinnöistä ja määräyksistä johtuvat
rakentamisrajoitukset voivat olla joko ehdollisia (43 § 2 mom.) tai
ehdottomia (43 § 2 mom.). Korkeimman hallinto-oikeuden
ennakkoratkaisuissa, joissa on muun ohessa ollut käsiteltävänä kysymys
siitä, onko yleiskaavan rakentamisrajoitusta pidettävä ehdollisena vai
ehdottomana, on ratkaisuissa huomioitu mm. määräyksen sanamuoto ja
yleiskaavan tarkoitus. Ehdottoman määräyksen antaminen ei edellytä siten
kaavamääräykseen sisältyvää viittausta MRL 43 § 2 momenttiin.
Yleiskaavamääräyksen ehdollisuuteen ja ehdottomuuteen liittyvää
oikeudellista tulkintaa on tehty mm. ratkaisuissa KHO 2008:39 ja KHO
2017:174.
Pielisen rantaosayleiskaava on tarkoitettu ohjaamaan rakentamista
alueellaan yksityiskohtaisimpana kaavamuotona. Puheena olevalla
alueella ei ole voimassa eikä ole suunniteltu laadittavaksi asemakaavaa tai
ranta-asemakaavaa. Yleiskaava on oikeusvaikutteinen ja toimii
rakennusluvan myöntämisen perusteena. Kohteen säilyttämistä koskevan
määräyksen sanamuoto on ehdoton. Hakemuksen kohdetta koskeva
yleiskaavan rakennussuojelumerkintä sr-1 ja siihen liittyvä määräys on
tässä yhteydessä katsottava MRL 43 § 2 mom. tarkoittamaksi ehdottomaksi
rakentamisrajoitukseksi. Tämän vuoksi ei ole mahdollista myöntää
kohteelle purkamislupaa muuttamatta ensin osayleiskaavaa tai
käsittelemättä asiaa ensin MRL 171 §:n (191/2016) mukaisena
poikkeamisena yleiskaavan rakennussuojelumääräyksestä, joka on
luonteeltaan ehdoton rakentamisrajoitus.
Menettely purkamisasian ratkaisemiseksi on edelle kirjoitetun perusteella
siten joko yleiskaavan muuttaminen tai poikkeamispäätöksen hakeminen.
Valittiinpa kumpi menettely tahansa, on keskeistä selvittää, onko kohteen
rakennussuojelulle edelleen olemassa edellytykset vai voidaanko
rakennussuojelusta luopua. Kohteen kunto on yksi asiassa arvioitavista
tekijöistä, muiden tekijöiden ohella.
ELY-keskus pyytää toimittamaan lupapäätöksen Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen kirjaamoon osoitteeseen kirjaamo.pohjois-karjala@ely-keskus.fi.
Lausunnon on esitellyt maankäyttöasiantuntija Pekka Piiparinen ja
ratkaissut maankäytön johtava asiantuntija Juha-Pekka Vartiainen.
Pohjois-Karjalan alueellisen vastuumuseon lausunto:
Lieksan kaupungin rakennusvalvonta pyytää Pohjois-Karjalan alueellisen
vastuumuseon lausuntoa purkulupahakemuksesta, joka koskee osoitteessa Vaaraniementie 91 81820 Kylänlahti sijaitsevaa asuinrakennusta.
Purkamista perustellaan tyhjillään olevan rakennuksen asuinkelvottomuudella (kuntotarkastus 2022, Raksystems) sekä mittavilla korjauskustannuksilla (kustannusarvio 2022, Rakennusliike Anres Oy). Lupahakemuksessa
rakennuksen kerrotaan valmistuneen 1950. Rakennus- ja huoneistorekisterin
sekä inventointitietojen perusteella kohde on valmistunut vuonna 1938.
Purettavaksi aiottu rakennus on huomioitu oikeusvaikutteisessa Pielisen
rantaosayleiskaavassa (2006) rakennussuojelumerkinnällä sr-1 (määräys:
Rakennushistoriallisesti, historiallisesti ja maisemakuvan kannalta arvokas
rakennus tai rakennusryhmä, jotka tulee ympäristöineen säilyttää ja joiden
kunnostuksessa tulee pyrkiä säilyttävään peruskorjaukseen. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee välttää uudisrakentamista kohteen tai alueen
välittömässä läheisyydessä). Ko. kaavan kaavaselostuksessa kohdetta
kuvataan seuraavasti: (sr-1-kohde nro 6) Niemelän tila, 1930-luvulla
rakennetut asuinrakennus ja talousrakennus. Inventointiperuste:
Historiallinen. Arvo: Paikallinen.
Kuntotarkastuksen yhteenvedossa kohteesta todetaan seuraavaa:
Tarkastuksen kohteena oli vuonna 1950 rakennettu kellarillinen rakennus.
Rakennus on ollut vuosikymmeniä tyhjillään ja sille ei ole tehty huoltoja tai
korjauksia. Rakennuksessa havaittiin laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita mm. kellarikerros on täysin mikrobivaurioitunut. Merkittävimmät korjaus-,
kunnostus- ja huoltotoimenpiteet kohdistuvat kellarikerroksen täydellisen
peruskorjaukseen, vesikatteen uusimiseen, ulkoseinien täydelliseen
peruskorjaukseen ja useiden välipohjassa sijaitsevien kosteusvaurioiden
korjaamiseen. Merkittävimmät jatkotutkimustarpeet liittyvät mm. yläpohjatilan tarkastamiseen, tulisijojen kunnon selvittämiseen ja jätevesijärjestelmän olomassaolon/toimivuuden selvittämiseen. Kustannusarviossa korjaamisen kustannusten todetaan olevan niin suuret (täydellinen peruskorjaus n. 327 000 euroa), ettei peruskorjaaminen ole taloudellisesti järkevää.
Pohjois-Karjalan alueellinen vastuumuseo on tutustunut hakemukseen sekä siihen liittyviin asiakirjoihin ja toteaa niiden perusteella seuraavaa.
Suojellun rakennuksen purkaminen vaatii poikkeamisen kaavan
suojelumerkinnästä ja perustelut purkamiselle tai kaavamuutoksen (uuden
kaavan). Rakennuksen purkaminen ei siis ko. tapauksessa onnistu purkuluvalla.
Suojelun lakkauttaminen poikkeamisessa tai uusittavassa kaavassa
edellyttää selvityksen rakennuksen arvosta ja kunnosta, sekä selkeät
perustelut miksi näin ollaan toimimassa. Museon näkökulmasta nyt esitetyt
kunto- ja korjauskustannusarvio ovat pääpiirteittäin asianmukaisia ja niiden
antamat tiedot omaavat perusteita esimerkiksi poikkeamisen hakemiseen.
Näiden lisäksi kohteen historiallista arvoa on syytä pohtia ja arvioida.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan poikkeaminen kaavasta ei saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden
saavuttamista. MRL § 139:n mukaan purkamisluvan myöntämisen
edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön
sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä.
Rakennetun kulttuuriympäristön kannalta on erittäin valitettavaa, että suojeltu ja säilytettäväksi tarkoitettu rakennus on päästetty heikkoon kuntoon. Museon näkökulmasta kohteen korjaaminen ja säilyttäminen olisi paikallisesti arvokas kulttuurihistoriallinen teko.
Museonjohtaja Tarja Raninen-Siiskonen
Amanuenssi / Mikko Westman
rakennettu ympäristö
Maankäyttöpäällikön lausunto:
Rakennuksen kunto on riittävällä tavalla selvitetty.
Maankäyttö katsoo, että moniongelmaisen autiotalon suojelu ei ole enää perusteltua.
Asiaan vaikuttaa myös osayleiskaavaan merkintöjen osoittamisessa tehty pelkkä ikärajaus ilman erityisperusteluita tai inventointeja.
Sr-1 määräyksestä voidaan antaa poikkeaminen ja rakennukselle myöntää purkulupa.
Jukka Haltilahti
maankäyttöpäällikkö
Rakennustarkastuspäällikön selvitys:
Hakija hakee poikkeamista suojelua koskevasta kaavamerkinnästä, jotta voi hakea huonokuntoiselle rakennukselle purkamisluvan. Rakennussuojelumerkintää sr-1 on kysymyksessä olevan rantaosayleiskaavan yksityiskohtaista rakentamista ohjaavan luonteen vuoksi katsottava tarkoitetun sovellettavaksi rakennuslupamenettelyssä ehdottomana. Näin ollen sr-1-merkintä on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa tarkoitetuin oikeusvaikutuksin. Tällaisesta määräyksestä on tarpeen saada poikkeus ennen rakennusluvan myöntämistä, jos rakentaminen vaikeuttaa yleiskaavan toteutumista. Purkamisluvan myöntäminen edellyttää siten poikkeusta maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa säädetystä rakentamisrajoituksesta.
Hakija on perustellut purkamisen rakennuksen huonolla kunnolla ja että sen kunnostaminen ei ole taloudellisesti järkevää. Korjaaminen siis merkitsisi lähes koko rakennuksen rakenteiden ja rakennusosien uusimisen siinä olevien laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi. Korjaamalla ei myöskään voida varmistaa rakennuksen käyttökelpoisuutta asumiseen. Yleiskaavassa kohde on kuitenkin merkitty suojelumerkinnällä sr-1. Suojelumerkintä sr-1 perustuu 2000-luvun alussa silloisen P-K:n ympäristökeskuksen tekemään rakennusinventointiin. Inventointiperuste on sen mukaan ollut historiallinen ja se koskee 1930-luvulla rakennettuja asuinrakennusta ja ulkorakennusta.
Kohteeseen tehdyn kuntoarvion mukaan rakennuksen korjaaminen ei ole enää tarkoituksenmukaista. Kuntoarvion pohjalta kohteesta on laadittu kustannusarvio, joka tukee rakennuksen purkamista. Voidaan sanoa, että useita vuosia tyhjillään ja kylmillään oleva rakennuksen suojelumerkintä sr-1 on sen huonon kunnon vuoksi menettänyt suojeluarvonsa. Näin ollen rakennuksen purkaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle eikä myöskään vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamisella ei vaaranneta rakennuksen historiallisia arvoja.
Esittelijä Rakennustarkastuspäällikkö
Päätösehdotus Lieksan kaupunginhallituksen lupajaosto päättää myöntää poikkeamisen hakemuksen mukaisesti.
Perustelut:
Rakennustarkastuspäällikön selvityksessä ja maankäyttöpäällikön lausunnossa mainitut.
Sovelletut lainkohdat:
MRL 43 §, 127 §, 139 §, 171 §,173, 174 §
Päätös Lieksan kaupunginhallituksen lupajaosto päätti myöntää poikkeamisen hakemuksen mukaisesti.
Perustelut:
Rakennustarkastuspäällikön selvityksessä ja maankäyttöpäällikön lausunnossa mainitut.
Sovelletut lainkohdat:
MRL 43 §, 127 §, 139 §, 171 §,173, 174 §
Poikkeamispäätös on voimassa 2 vuotta päätöksen lainvoimaisuudesta laskettuna.
Lisätietoja Rakennustarkastuspäällikkö Jorma Sarkkinen, p. 040 1044 790,
sähköposti jorma.sarkkinen(at)lieksa.fi
Jakelu hakija
Pohjois-Karjalan ELY-keskus
Pohjois-Karjalan alueellinen vastuumuseo
Maankäyttö
Edellinen asia | Seuraava asia | Muutoksenhakuohje Kokousasia PDF-muodossa |