Kaupunginhallituksen lupajaosto
Pöytäkirja 03.11.2022/Pykälä 106

Kaupunginhallituksen lupajaosto 03.11.2022 § 106  

705/10.03.00.01/2022  

Valmistelija Rakennustarkastuspäällikkö

Hakija:

Kiinteistön omistaja

Hakemuksen kohde:

Kylänlahden kylän Niemelä -niminen tila RN:o 26:114 osoitteessa Vaaraniementie 91. Kiinteistön pinta-ala on 11.9990 ha.

Kaavatilanne:

Oikeusvaikutteinen rantaosayleiskaava/Lieksa pohjoinen (KV. 20.11.2006 § 101).

Rakennushanke:

Tyhjillään olevan vuonna 1938 rakennetun asuinrakennuksen purkaminen.

Rakentamisrajoitus:

Pielisen pohjoisen rantaosayleiskaavassa purkukohde on merkitty rakennussuojelumerkinnällä sr-1. Kyseessä on MRL 43 § 2 mom. tarkoittama ehdoton rakentamisrajoitus. Haetaan poikkeamista rantaosayleiskaavassa määrätystä suojelumerkinnästä sr-1 siten, että kaavassa suojeltavaksi merkitty asuinkelvoton rakennus voidaan purkaa.

Kuuleminen:

Naapurien kuuleminen ei ole tarpeen hankkeen sijainnin vuoksi. Lähimpään naapurikiinteistön rajaan on n. 100 metriä.

Hakijan esittämät perustelut ja erityiset syyt:

Rakennus kuuluu Pielisen rantaosayleiskaavaan, joka on suojeltu merkinnällä sr-1. Kuntotarkastuksen mukaan rakennus on asuinkelvoton. Rakennuksen huonon kunnon vuoksi täydellinen peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.

Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen lausunto:

Lieksan kaupunki pyytää Pohjois-Karjalan ELY-keskukselta lausuntoa,

joka koskee asuinrakennuksen purkulupahakemusta. Kiinteistön tunnus on

422-414-26-114 ja kohde sijaitsee osoitteessa Vaaraniementie 91.

Purkulupahakemuksessa todetaan, että purettavaksi tarkoitettu rakennus

on valmistunut vuonna 1950 ja että se on tyhjillään. Rakennus- ja

huoneistorekisterin mukaan rakennus on valmistunut vuonna 1938.

Rakennus on inventoitu (kohdenimi Niemelä). Sen mukaan asuinrakennus

on valmistunut vuonna 1938.

Kohde kuuluu vuonna 2006 hyväksyttyyn Pielisen rantaosayleiskaavaan.

Siinä rakennus on suojeltu merkinnällä sr-1, johon liittyvä kaavamääräys

on seuraava: "Rakennushistoriallisesti, historiallisesti tai maisemakuvan

kannalta arvokas rakennus tai rakennusryhmä, jotka tulee ympäristöineen

säilyttää ja joiden kunnostuksessa tulee pyrkiä säilyttävään

peruskorjaukseen. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee välttää

uudisrakentamista kohteen tai alueen välittömässä läheisyydessä."

Lupahakemuksen kohteena olevasta rakennuksesta on tehty

kuntotarkastus (Raksystems 2022). Siinä muun muassa todetaan, että

rakennus on ollut vuosikymmeniä tyhjillään eikä sille ole tehty huoltoja tai

korjauksia. Rakennuksessa havaittiin laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita.

Rakennuksen korjaamisen kustannukset ovat niin suuret, ettei sen

peruskorjaaminen ole taloudellisesti järkevää. Rakennusliike Anres Oy on

laatinut kunnostustoimille kustannusarvion. Sen mukaan rakennuksen

täydellinen peruskorjaus tulisi maksamaan 327 360 euroa.

ELY-keskus lausuu seuraavaa:

Pielisen rantaosayleiskaava on maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999,

MRL) tarkoittamalla tavalla oikeusvaikutteinen yleiskaava. Se on laadittu

ensi sijassa ohjaamaan rakentamista Pielisen rantavyöhykkeellä. Sitä

voidaan käyttää MRL 44 §:n (230/2017) tarkoittamalla tavalla

rakennusluvan perusteena.

Osayleiskaava sisältää myös rakennussuojelua koskevia merkintöjä ja

määräyksiä. Yleiskaavamerkintä sr-1 edellyttää säilytettäväksi

rakennuksen, jota purkamislupahakemus koskee. Kyseessä on MRL 41 §

2 mom. mukainen suojelumääräys, joka on annettu määräykseen kirjoitetun

mukaisesti kohteen rakennushistoriallisen, historiallisen tai

maisemakuvallisen arvon vuoksi. Osayleiskaavamerkintä ja siihen liittyvä

suojelumääräys osoittavat, että kohteella on todettu olevan sellaisia

rakennetun ympäristön arvoja, jotka on huomioitava ratkaistaessa, onko

purkamisluvan myöntämiselle MRL 139 §:ssä tarkoitettuja edellytyksiä.

MRL 43 §:n mukaan yleiskaavan merkinnöistä ja määräyksistä johtuvat

rakentamisrajoitukset voivat olla joko ehdollisia (43 § 2 mom.) tai

ehdottomia (43 § 2 mom.). Korkeimman hallinto-oikeuden

ennakkoratkaisuissa, joissa on muun ohessa ollut käsiteltävänä kysymys

siitä, onko yleiskaavan rakentamisrajoitusta pidettävä ehdollisena vai

ehdottomana, on ratkaisuissa huomioitu mm. määräyksen sanamuoto ja

yleiskaavan tarkoitus. Ehdottoman määräyksen antaminen ei edellytä siten

kaavamääräykseen sisältyvää viittausta MRL 43 § 2 momenttiin.

Yleiskaavamääräyksen ehdollisuuteen ja ehdottomuuteen liittyvää

oikeudellista tulkintaa on tehty mm. ratkaisuissa KHO 2008:39 ja KHO

2017:174.

Pielisen rantaosayleiskaava on tarkoitettu ohjaamaan rakentamista

alueellaan yksityiskohtaisimpana kaavamuotona. Puheena olevalla

alueella ei ole voimassa eikä ole suunniteltu laadittavaksi asemakaavaa tai

ranta-asemakaavaa. Yleiskaava on oikeusvaikutteinen ja toimii

rakennusluvan myöntämisen perusteena. Kohteen säilyttämistä koskevan

määräyksen sanamuoto on ehdoton. Hakemuksen kohdetta koskeva

yleiskaavan rakennussuojelumerkintä sr-1 ja siihen liittyvä määräys on

tässä yhteydessä katsottava MRL 43 § 2 mom. tarkoittamaksi ehdottomaksi

rakentamisrajoitukseksi. Tämän vuoksi ei ole mahdollista myöntää

kohteelle purkamislupaa muuttamatta ensin osayleiskaavaa tai

käsittelemättä asiaa ensin MRL 171 §:n (191/2016) mukaisena

poikkeamisena yleiskaavan rakennussuojelumääräyksestä, joka on

luonteeltaan ehdoton rakentamisrajoitus.

Menettely purkamisasian ratkaisemiseksi on edelle kirjoitetun perusteella

siten joko yleiskaavan muuttaminen tai poikkeamispäätöksen hakeminen.

Valittiinpa kumpi menettely tahansa, on keskeistä selvittää, onko kohteen

rakennussuojelulle edelleen olemassa edellytykset vai voidaanko

rakennussuojelusta luopua. Kohteen kunto on yksi asiassa arvioitavista

tekijöistä, muiden tekijöiden ohella.

ELY-keskus pyytää toimittamaan lupapäätöksen Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen kirjaamoon osoitteeseen kirjaamo.pohjois-karjala@ely-keskus.fi.

Lausunnon on esitellyt maankäyttöasiantuntija Pekka Piiparinen ja

ratkaissut maankäytön johtava asiantuntija Juha-Pekka Vartiainen.

Pohjois-Karjalan alueellisen vastuumuseon lausunto:

Lieksan kaupungin rakennusvalvonta pyytää Pohjois-Karjalan alueellisen

vastuumuseon lausuntoa purkulupahakemuksesta, joka koskee osoitteessa Vaaraniementie 91 81820 Kylänlahti sijaitsevaa asuinrakennusta.

Purkamista perustellaan tyhjillään olevan rakennuksen asuinkelvottomuudella (kuntotarkastus 2022, Raksystems) sekä mittavilla korjauskustannuksilla (kustannusarvio 2022, Rakennusliike Anres Oy). Lupahakemuksessa

rakennuksen kerrotaan valmistuneen 1950. Rakennus- ja huoneistorekisterin

sekä inventointitietojen perusteella kohde on valmistunut vuonna 1938.

Purettavaksi aiottu rakennus on huomioitu oikeusvaikutteisessa Pielisen

rantaosayleiskaavassa (2006) rakennussuojelumerkinnällä sr-1 (määräys:

Rakennushistoriallisesti, historiallisesti ja maisemakuvan kannalta arvokas

rakennus tai rakennusryhmä, jotka tulee ympäristöineen säilyttää ja joiden

kunnostuksessa tulee pyrkiä säilyttävään peruskorjaukseen. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee välttää uudisrakentamista kohteen tai alueen

välittömässä läheisyydessä). Ko. kaavan kaavaselostuksessa kohdetta

kuvataan seuraavasti: (sr-1-kohde nro 6) Niemelän tila, 1930-luvulla

rakennetut asuinrakennus ja talousrakennus. Inventointiperuste:

Historiallinen. Arvo: Paikallinen.

Kuntotarkastuksen yhteenvedossa kohteesta todetaan seuraavaa:

Tarkastuksen kohteena oli vuonna 1950 rakennettu kellarillinen rakennus.

Rakennus on ollut vuosikymmeniä tyhjillään ja sille ei ole tehty huoltoja tai

korjauksia. Rakennuksessa havaittiin laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita mm. kellarikerros on täysin mikrobivaurioitunut. Merkittävimmät korjaus-,

kunnostus- ja huoltotoimenpiteet kohdistuvat kellarikerroksen täydellisen

peruskorjaukseen, vesikatteen uusimiseen, ulkoseinien täydelliseen

peruskorjaukseen ja useiden välipohjassa sijaitsevien kosteusvaurioiden

korjaamiseen. Merkittävimmät jatkotutkimustarpeet liittyvät mm. yläpohjatilan tarkastamiseen, tulisijojen kunnon selvittämiseen ja jätevesijärjestelmän olomassaolon/toimivuuden selvittämiseen. Kustannusarviossa korjaamisen kustannusten todetaan olevan niin suuret (täydellinen peruskorjaus n. 327 000 euroa), ettei peruskorjaaminen ole taloudellisesti järkevää.

Pohjois-Karjalan alueellinen vastuumuseo on tutustunut hakemukseen sekä siihen liittyviin asiakirjoihin ja toteaa niiden perusteella seuraavaa.

Suojellun rakennuksen purkaminen vaatii poikkeamisen kaavan

suojelumerkinnästä ja perustelut purkamiselle tai kaavamuutoksen (uuden

kaavan). Rakennuksen purkaminen ei siis ko. tapauksessa onnistu purkuluvalla.

Suojelun lakkauttaminen poikkeamisessa tai uusittavassa kaavassa

edellyttää selvityksen rakennuksen arvosta ja kunnosta, sekä selkeät

perustelut miksi näin ollaan toimimassa. Museon näkökulmasta nyt esitetyt

kunto- ja korjauskustannusarvio ovat pääpiirteittäin asianmukaisia ja niiden

antamat tiedot omaavat perusteita esimerkiksi poikkeamisen hakemiseen.

Näiden lisäksi kohteen historiallista arvoa on syytä pohtia ja arvioida.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan poikkeaminen kaavasta ei saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden

saavuttamista. MRL § 139:n mukaan purkamisluvan myöntämisen

edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön

sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä.

Rakennetun kulttuuriympäristön kannalta on erittäin valitettavaa, että suojeltu ja säilytettäväksi tarkoitettu rakennus on päästetty heikkoon kuntoon. Museon näkökulmasta kohteen korjaaminen ja säilyttäminen olisi paikallisesti arvokas kulttuurihistoriallinen teko.

Museonjohtaja Tarja Raninen-Siiskonen

Amanuenssi / Mikko Westman

rakennettu ympäristö

Maankäyttöpäällikön lausunto:

Rakennuksen kunto on riittävällä tavalla selvitetty.

Maankäyttö katsoo, että moniongelmaisen autiotalon suojelu ei ole enää perusteltua.

Asiaan vaikuttaa myös osayleiskaavaan merkintöjen osoittamisessa tehty pelkkä ikärajaus ilman erityisperusteluita tai inventointeja.

Sr-1 määräyksestä voidaan antaa poikkeaminen ja rakennukselle myöntää purkulupa.

Jukka Haltilahti

maankäyttöpäällikkö

Rakennustarkastuspäällikön selvitys:

Hakija hakee poikkeamista suojelua koskevasta kaavamerkinnästä, jotta voi hakea huonokuntoiselle rakennukselle purkamisluvan. Rakennussuojelumerkintää sr-1 on kysymyksessä olevan rantaosayleiskaavan yksityiskohtaista rakentamista ohjaavan luonteen vuoksi katsottava tarkoitetun sovellettavaksi rakennuslupamenettelyssä ehdottomana. Näin ollen sr-1-merkintä on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa tarkoitetuin oikeusvaikutuksin. Tällaisesta määräyksestä on tarpeen saada poikkeus ennen rakennusluvan myöntämistä, jos rakentaminen vaikeuttaa yleiskaavan toteutumista. Purkamisluvan myöntäminen edellyttää siten poikkeusta maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentissa säädetystä rakentamisrajoituksesta.

Hakija on perustellut purkamisen rakennuksen huonolla kunnolla ja että sen kunnostaminen ei ole taloudellisesti järkevää. Korjaaminen siis  merkitsisi lähes koko rakennuksen rakenteiden ja rakennusosien uusimisen siinä olevien laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi. Korjaamalla ei myöskään voida varmistaa rakennuksen käyttökelpoisuutta asumiseen. Yleiskaavassa kohde on kuitenkin merkitty suojelumerkinnällä sr-1. Suojelumerkintä sr-1 perustuu 2000-luvun alussa silloisen P-K:n ympäristökeskuksen tekemään rakennusinventointiin. Inventointiperuste on sen mukaan ollut historiallinen ja se koskee 1930-luvulla rakennettuja asuinrakennusta ja ulkorakennusta.

Kohteeseen tehdyn kuntoarvion mukaan rakennuksen korjaaminen ei ole enää tarkoituksenmukaista. Kuntoarvion pohjalta kohteesta on laadittu kustannusarvio, joka tukee rakennuksen purkamista. Voidaan sanoa, että useita vuosia tyhjillään ja kylmillään oleva rakennuksen suojelumerkintä sr-1 on sen huonon kunnon vuoksi menettänyt suojeluarvonsa. Näin ollen rakennuksen purkaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle eikä myöskään vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamisella ei vaaranneta rakennuksen historiallisia arvoja.

Esittelijä Rakennustarkastuspäällikkö

Päätösehdotus Lieksan kaupunginhallituksen lupajaosto päättää myöntää poikkeamisen hakemuksen mukaisesti.
Perustelut:
Rakennustarkastuspäällikön selvityksessä ja maankäyttöpäällikön lausunnossa mainitut.
Sovelletut lainkohdat:
MRL 43 §, 127 §, 139 §, 171 §,173, 174 §

Päätös Lieksan kaupunginhallituksen lupajaosto päätti myöntää poikkeamisen hakemuksen mukaisesti.
Perustelut:
Rakennustarkastuspäällikön selvityksessä ja maankäyttöpäällikön lausunnossa mainitut.
Sovelletut lainkohdat:
MRL 43 §, 127 §, 139 §, 171 §,173, 174 §

 Poikkeamispäätös on voimassa 2 vuotta päätöksen lainvoimaisuudesta laskettuna.

Lisätietoja Rakennustarkastuspäällikkö Jorma Sarkkinen, p. 040 1044 790,

 sähköposti jorma.sarkkinen(at)lieksa.fi

Jakelu hakija

 Pohjois-Karjalan ELY-keskus

 Pohjois-Karjalan alueellinen vastuumuseo

 Maankäyttö