Elinympäristölautakunta
Pöytäkirja 16.04.2024/Pykälä 56

Elinympäristölautakunta 16.04.2024 § 56  

157/10.03.00.01/2024  

Hakija: Kostamokoti Oy

Rakennuspaikka:

Liperin kunta, Liperin kylä

RN:o 426-405-312-19 ja 312-15

Rakennuspaikan pinta-ala kahden eri kiinteistön alueella yhteensä noin 1,5 hehtaaria. 6835 + 8290 m2

Rakennushanke tai toimenpide:

Päärakennuksen laajennus. Rakennuksen nykyinen kerrosala on 426 kem2, laajennusosa n. 102 kem2. Laajennusosaan sijoitetaan toimistotiloja, henkilökunnan sos. tiloja sekä asukkaiden ryhmätila.

Hakijan erityiset syyt ja perustelut:

Rakennettava alue on Käsämän osayleiskaavan AM-1 ja M-1 alueella. Kaava ei vastaa alueen nykyistä maankäyttöä. Hakijalla on vireillä hakemus osayleiskaavan muuttamisesta alueen nykyisen maankäytön mukaiseksi.

Rakentamisrajoitus / selostus poikkeuksista:

MRL 72 §:n 1 mom.: "Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena."

Poikkeamista haetaan osayleiskaavan mukaisesta:

-          Maatilantalouskeskusten AM käyttötarkoituksesta asumiseen ja palveluille (käyttötarkoitus määritetään lopullisesti kaavamuutoksella).

-          Asumiseen tarkoitetun rakennuspaikan osayleiskaavan mukaisesta rakennusoikeudesta (enintään 400 k-m2).

-          Palveluille tarkoitetun rakennuspaikan osayleiskaavan mukaisesta rakennusoikeudesta (ei määritetty, noudatetaan rakennusjärjestystä).

-          Rakennuksen etäisyydestä vesirajasta, jonka vähimmäisvaatimus on 50 metriä. Hakemuksen muutoskohde noin 13 metriä.

Poikkeamista haetaan rakennusjärjestyksen mukaisesta:

-          Palvelurakentamisen rakennusjärjestyksen mukaisesta rakennusoikeudesta rantavyöhykkeellä (enintään 400 k-m2).

Poikkeamisen osalta toimivalta on MRL 171 §:n mukaisesti kunnalla.

Suunnittelutarve:

Alue ei ole suunnittelutarvealuetta.

Lähtökohdat:

Poikkeamista koskevat alueet ovat olleet osayleiskaavan laadinnan aikaan tavanomaista maatilan talouskeskuksen aluetta. Alueella on ollut rakennusjärjestyksen mukaan tarpeellinen, ei määritetty, määrä rakennusoikeutta ko. käyttötarkoitukseen. Sen perusteella alueelle on ollut jo rakennettuna viisi eri rakennusta yhteensä 1 415 k-m2. Vanhin entinen asuinrakennus lienee osin 1900 luvun alusta, lisää talous- ja huoltorakennuksia on rakennettuna 1950 ja 1980-luvuilla.

Sittemmin rakennuspaikka on myyty nykyiselle toimijalle ja kohteeseen on olemassa olevia rakennuksia hyödyntäen perustettu ns. Kostamokoti Oy (osa Honkalampisäätiön konsernia) tarjoten mm. perhe- ja päihdekuntoutusta ns. kodinomaisessa ympäristössä. Nykyinen käyttömuoto on siten ikään kuin sekoitus asumista ja yksityisiä palveluita. Rakennusten käyttötarkoitukset ovat muuttuneet asemapiirroksessa esitetyllä tavalla (päärakennus, 2 erilaista asuntolaa, liikuntahalli ja sauna).

Toiminnan edelleen kehittämiseksi hakemuksessa esitetään laajennettavaksi päärakennusta (426 k-m2) edelleen 102 k-m2:llä.

Kaavoitustilanne:

Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Käsämän osayleiskaava vuodelta 2004.

Aluemerkinnät / kohdemerkinnät toimenpidealueella:

Maatilan talouskeskusten alue AM. Alue on tarkoitettu maatilojen talouskeskuksen alueeksi. Alueelle saa sijoittaa maataloutta

ja siihen soveltuvia elinkeinoja palvelevaa rakentamista asuin-, tuotanto- ja

talousrakennuksineen. Talouskeskuksen yhteyteen saa sijoittaa kaksi enintään 1 1/2 -kerroksista asuinrakennusta sekä rantasaunan. Numero osoittaa rakennuspaikkojen enimmäismäärän alueella.

Luonnonsuojelualue SL-1. Luonnonsuojelulain nojalla valtion toimesta toteutettava alue (ns. Pitkälammen soidensuojelualue).

Yleiskaavan perusteella voidaan myöntää rakennusluvat rantavyöhykkeellä oleville rakennusalueille, ellei aluetta koskevassa kaavamääräyksessä ole toisin määrätty.

Mikäli RA-, AM- tai A-alueella olevalle rakennuspaikalle on aiemmassa rakennus- tai poikkeusluvassa asetettu rakennusjärjestyksestä poikkeavia ehtoja rakennusten määrän, koon tai sijoittelun suhteen, tulee nämä määräykset huomioida uusia rakennuslupia myönnettäessä.

Rakennuspaikkojen suurin sallittu rakennusoikeus: Asuinrakennuspaikoilla rantavyöhykkeellä mantereella 400 m2. Asuin- ja lamarakennuspaikoille saa rakentaa enintään yhden asuinrakennuksen saunan sekä 3 muuta talousrakennusta.

Rakennusten etäisyys rantaviivasta: Alle 25 m2 saunat vähintään 15 m, lomarakennuksen (alle 80 m2) vähintään 25 m, asuinrakennuksen ja lomarakennuksen (80 - 200 m2) vähintään 40 m ja kaikki yli 200 m2 rakennukset vähintään 50 m.

Naapurien kuuleminen:

Kunta on kuullut naapurit (11 kpl). Määräaikaan mennessä jätettiin 8 palautetta, joissa ei ollut huomautettavaa poikkeamiseen.

Lausunto:

Kaavoituspäällikkö: Puollan hakemusta.

Perustelut:

Poikkeamista koskevalle alueelle on ennen kaavan laadintaa ollut jo rakennettuna ja luvitettuna 1 415 k-m2 maatilan talouskeskukseen liittyviä rakennuksia. Sittemmin alueen maankäyttö on muuttunut hakemuksen mukaiseen toimintaan. Aiemmat rakennuskohtaiset muutokset ovat kohdistuneet olemassa olevien rakennusten sisätiloihin, eikä rakennusten laajennuksia tai lisärakentamista ole esitetty. Lähtökohtaan verrattuna nyt haettu lisärakentamisen määrä noin 100 k-m2 on vähäinen lisäys entiseen. Suojaisan sisäpihan suuntaan tehtävä päärakennuksen laajennus ei juurikaan vaikuta rakennetun ympäristön tai vesistön maisemaan. Päärakennusta ei laajenneta vesistön suuntaan, mutta se sijaitsee laajennuksineen osayleiskaavan edellyttämää 50 metriä lähempänä rantaviivaa.

Sen sijaan, kun alueen käyttötarkoitus on muuttunut merkittävästi, eikä liity enää mitenkään maa- ja metsätalouteen tai yleiskaavan AM käyttötarkoituksen mukaiseen rakentamiseen, on poikkeaminen siten kokonaisuutena jo niin merkittävä, että asia tulisi ratkaista jo kaavoituksen kautta. Sen perusteella hakija on jättänyt kuntaan kaavamuutoshakemuksen, jossa tutkitaan muun muassa alueelle soveltuva rakennusoikeus ja käyttötarkoitus. Kunnanhallitus on kokouksessaan 18.3.2024 § 58 päättänyt aloittaa ko. kaavamuutoksen.

Alueen toimintojen kehittäminen ja esitetty lisärakentaminen on tarkoitus aloittaa keväällä 2024, eikä silloin ole tarkoituksen mukaista odottaa kaavamuutoksen valmistumista. Siten esitetty lisärakentaminen voidaan ratkaista ensin poikkeamisella ja kaavamuutos seuraa perässä.

Kiinteistölle 312-15 on osittain osoitettu osayleiskaavassa suojelualuetta SL-1, on se määrätty valtion (ELY-keskus) toteutettavaksi. ELY-keskus ei ole toteuttanut yleiskaavan mukaista suojelualuetta. Osalla esitettyä suojelualuetta on lisäksi pysäköintialuetta ym. Poikkeamisella ei ole vaikutusta SL-1 alueeseen.

Haettu poikkeamislupa voidaan myöntää maanomistajien tasapuolisen

kohtelun vaarantumatta.

Hakemuksen liitteet:

Kiinteistörekisterin karttaote (ei julkinen)

Poikkeamishakemus (ei julkinen)

Asemapiirros (ei julkinen)

Ote kaavasta

Valmistelija Kaavoituspäällikkö

Esittelijä Tekninen johtaja

Päätösehdotus Elinympäristölautakunta päättää myöntää edellä mainituin perustein ja asemapiirroksen mukaisesti kiinteistöjen 426-405-312-19 ja 312-15 jakamalle rakennuspaikalle poikkeamisen:
- Maatilantalouskeskusten AM käyttötarkoituksesta asumiseen ja palveluille sekä
- myöntää edellä mainitulle rakennuspaikalle poikkeamisen rakennusoikeuden ylittämiseksi siten, että rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeudeksi muodostuu 1 517 k-m2 ja
- laajennettavan ns. päärakennuksen etäisyydestä vesirajasta vähintään 13 metriin siten, että laajennus rakennetaan asemapiirroksen mukaisesti.

Valvontamaksu:

550,00 €

Päätöksen antopäivä, voimassaolo ja jatkotoimenpiteet:

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen 19.4.2024. Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta lainvoimaisuuspäivästä lukien. Luvanhakija vastaa lainvoimaisuustodistuksen hakemisesta Itä-Suomen hallinto-oikeudelta, josta selviää, onko päätöksestä valitettu. Päätöstä vastaava rakennuslupa on haettava Liperin kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta päätöksen voimassaoloaikana.

Päätös Hyväksyttiin päätösehdotus.

Ote hakija, maankäyttö

Toimeenpano maankäyttö

Tiedoksi Pohjois-Karjalan ELY-keskus

Lisätietoja kaavoituspäällikkö, puh. 0400 125 152