Kunnanhallitus
Pöytäkirja 21.11.2022/Pykälä 208

Kunnanhallitus 21.11.2022 § 208  

19/02.00/2022  

 Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen perustiedot

 Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymä omistaa Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen koko osakekannan. Kyseessä on osakeyhtiö, joka omistaa neljä kerrostaloa Joensuussa. Kiinteistöt sijaitsevat Karsikossa osoitteessa Pyörretie 13 ja Hukanhaudalla osoitteissa Karjamäen 2 sekä Äyräpäänkatu 2 ja Äyräpäänkatu 12.

 Kiinteistö Pyörretie 13 on rakennettu vuonna 1991, ja siinä on 23 huoneistoa, joiden kerrosala on yhteensä 1 564 m2.

 Kiinteistö Karjamäentie 2 on rakennettu vuonna 1980, ja siinä n 49 huoneistoa, joiden kerrosala on 2 927 m2.

 Kiinteistö Äyräpäänkatu 2 on rakennettu vuonna 1992, ja siinä on 24 huoneistoa, joiden kerrosala on 1 360 m2.

 Kiinteistö Äyräpäänkatu 12 on rakennettu vuonna 1992, ja siinä on 15 huoneistoa, joiden kerrosala on 863 m2.

 Kaikki kiinteistöt ovat kaukolämmössä.

 Huoneistokoot vaihtelevat yhdestä huoneesta neljään huoneeseen. Kiinteistöissä olevat huoneistot on vuokrattu pääasiassa Siun soten työntekijöille. Vuokrausaste on tällä hetkellä n. 98 %.

 Vuonna 2021 yhtiön tulot olivat n.  780 000 euroa, ja kiinteistöjen hoitokulut n. 441 000 euroa, josta korjausten osuus n. 116 000 euroa. Poistojen määrä oli n. 69 000 euroa. Liikevoitto oli n. 266 000 euroa.  Taseen loppusumma on n. 2,6 miljoonaan euroa. Yhtiö on käytännössä velaton; sen vieras pääoma koostuu vakuusmaksuista ja ostoveloista (vieras pääoma vuoden 2021 tilinpäätöksessä oli n. 70 000 euroa). Vuoden 2021 lopussa yhtiön rahat ja pankkisaamiset olivat n. 580 000 euroa. 

 Yhtiön kiinteistöjä on pidetty kunnossa asianmukaisesti. Yhtiön PTS-suunnitelman mukaan vuosien 2021-2030 suunnitellut kiinteistöjen korjaukset olisivat yhteensä n. 2,83 miljoonaa euroa (ts. keskimäärin vuodessa n. 283 000 euroa).  Suurimpia korjauksia suunnitelmakaudella olisivat kaikissa kiinteistöissä toteutettavat käyttövesijohtojen uusimiset. Lähtökohtana on, että yhtiö hoitaisi korjausten rahoituksen tulo-rahoituksella ja/tai ottamalla tarvittaessa lainaa korjausten tekemiseen, mikäli tulorahoitus ei riitä. 

 Kaupan taustalla olevat syyt

 Hyvinvointialueet aloittavat toimintansa vuoden 2023 alussa. Hyvinvointi-alueiden aloittaessa toimintansa Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveys-palvelujen kuntayhtymän varat, velat ja sitoumukset siirtyvät hyvinvointi-alueelle. Sote-uudistuksen voimaanpanolain 33 §:n mukaisesti kunta-yhtymän jäsenkuntien on katettava kuntayhtymän taseeseen kertynyt alijäämä kuntalain säännösten mukaisesti ennen kuntayhtymän siirtämistä hyvinvointialueelle.

 Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen omistus on kuntayhtymän taseessa merkitty n. 84 000 euron arvoiseksi. Jos kuntayhtymää myy KOY Tikka-mäen vuokratalojen osakkeensa ennen kuluvan vuoden loppua, kunta-yhtymä voisi kirjata tilinpäätökseensä osakemyynnistä tuloksi myyntihinnan ja osakkeiden tasearvon välisen erotuksen mukaisen myyntivoiton. Myynti-voitto pienentäisi vastaavalla määrällä sitä kuntayhtymän alijäämää, joka jäsenkuntien on katettava ennen kuntayhtymän siirtämistä hyvinvointi-alueelle.

 Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymä on saamansa omistajaohjauksen mukaisesti yrittänyt myydä KOY Tikkamäen Vuokra-talojen osakkeita ulkopuolisille tahoille. Vallitsevasta taloudellisesta epävarmuudesta ja markkinatilanteesta johtuen myynti ei ole onnistunut. Tässä tilanteessa vaihtoehdoksi jää se, että kuntayhtymän jäsenkunnat ostaisivat KOY Tikkamäen Vuokratalojen osakkeet. Tällöin kuntayhtymä saisi kirjattua tilinpäätökseensä osakkeiden myyntivoiton, joka pienentäisi kuntayhtymän alijäämää.

 Osakkeiden kauppahinnaksi on määritelty kuusi miljoonaa euroa. Se perustuu kahden kiinteistönvälittäjän arvioon. Yhden kiinteistövälittäjän arvio yhtiön arvosta on n. 9 miljoonaa euroa ja toisen alle 5 miljoonaan euroa.  Kun KOY:n osakkeiden tasearvo on n. 84 000 euroa, kunta-yhtymän myyntivoitto kuuden miljoonan euron kauppahinnalla olisi n. 5,9 miljoonaa euroa.

 Osakkeiden hankkimista voidaan pitää kunnan edun mukaisena, koska tällä tavoin kunta saa omaisuutta kuntayhtymän katettavaa alijäämää vastaan. Mikäli kauppaa ei tehtäisi, kunnat joutuisivat kattamaan joka tapauksessa myyntivoittoa vastaavan kuntayhtymän alijäämän saamatta mitään alijäämän kattamisen vastineeksi. Edellä mainitusta johtuen kauppaa voidaan kaikki seikat huomioiden pitää tarkoituksenmukaisena myös niiden kuntien osalta, joiden alueella yhtiön omistamat asunnot eivät sijaitse.

 Osakkeiden jakautuminen ja kauppakirja

 Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen osakekanta koostuu yhteensä sadasta osakkeesta. Kauppahinnan ollessa 6 miljoonaa euroa yhden osakkeen hinnaksi tulee siten 60 000 euroa. Osakkeet on tarkoitus jakaa kuntayhtymän jäsenkuntien kesken vuoden 2021 palvelujen käytön mukaisessa suhteessa. Tämä tarkoittaa, että osakkeet jakautuisivat kuntien välillä seuraavasti olettaen, että kaikki jäsenkunnat ostavat osuutensa osakkeista:

 Kunta  Osakkeet  Kauppahinta

 Heinävesi   3 180 000

 Ilomantsi   4 240 000

 Joensuu  42              2 520 000

 Juuka   4 240 000

 Kitee   7 420 000

 Kontiolahti   6 360 000

 Lieksa    8 480 000

 Liperi   7 420 000

 Nurmes   7 420 000

 Outokumpu   5 300 000

 Polvijärvi   3 180 000

 Rääkkylä    1   60 000

 Tohmajärvi   3 180 000

 YHTEENSÄ  100                6 000 000

 Mikäli joku kunnista tekisi osakkeiden ostamisesta kielteisen päätöksen, niin tällaisen kunnan osakkeet olisi perustelluinta jakaa osakkeita ostavien kesken ostajien ko. tilanteessa erikseen sopimalla tavalla. Tästä syystä kuntien on aiheellista päätöksessään varautua siihen, että ne voivat ostaa 1-2 osaketta enemmän kuin edellä mainitussa taulukossa todettu osake-määrä. 

 Kauppahinnan lisäksi kunnat joutuvat maksamaan osakkeiden kauppa-hinnasta verohallinnolle varainsiirtoveron, joka on 2 prosenttia kauppa-hinnasta.

 Osakkeiden kauppakirja on laadittu sellaiseksi kuin se tavanomaisesti on osakeyhtiön koko osakekannan kaupoissa (pois lukien purkava ehto). Tarkoituksena on, että kuntien kauppakirjat ovat kaikki samansisältöiset lukuun ottamatta luonnollisesti osakkeiden lukumäärää ja kauppahintaa. Kauppakirjassa on tavanomaiset myyjän vakuutukset liittyen kohteensa olevaan yhtiöön ja sen omistamiin kiinteistöihin sekä määräykset myyjän vastuusta siinä tilanteessa, että vakuutuksia rikotaan tai kaupan kohteesta annetussa tiedoissa on virheellisyyksiä.

 Jotta kuntayhtymä voi kirjata myyntivoiton tilinpäätökseensä, kauppa on toteutettava ennen kuluvan vuoden loppua. Kuntayhtymän ja kuntien kauppaa koskevat kaikki päätökset eivät välttämättä ole vielä lainvoimaisia, kun kauppakirja on allekirjoitettava ja kauppa toteutettava. Tästä syystä kauppakirjassa joudutaan varautumaan siihen, että kauppa purkautuu, jos joko myyjän tai ostajan kauppaa koskeva jonkin päätös kumotaan lain-voimaisella tuomiolla. Näin ollen kauppakirjaan on otettu kaupan purkautumista koskevat määräykset.

 Siinä tapauksessa, että jonkin kunnan ostopäätös kumottaisiin lain-voimaisella päätöksellä, tämän kunnan osalta osakkeet palautuisivat myyjälle (ja sen seuraajalle hyvinvointialueelle), jolloin myyjä (sen seuraaja) palautuisi tältä osin yhtiön osaomistajaksi.

 Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän hallitus päättää osaltaan osakkeiden myynnistä kunnille. Sote-uudistuksen voimaanpanolain 39 §:n nojalla kauppa edellyttää myös, että hyvinvointialue antaa kuntayhtymän päätökselle suostumuksensa.

 Hallintosäännön 7 §:n mukaan kunnanhallitus päättää asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankkimisesta valtuuston hyväksymien perusteiden mukaisesti.

 Polvijärven kunnan vuoden 2022 talousarviossa ei ole määrärahavarausta Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen osakkeiden ostoon, joten osakkeiden hankkiminen vaatii valtuuston päätöksen määrärahan myöntämisestä.

Päätösehdotus Kunnanhallitus päättää
1. esittää valtuustolle, että talousarvion investointiosaan kohdalle
    osakkeet ja osuudet myönnetään 180 000 euron lisämääräraha
    Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen osakkeiden ostamista
    varten siten, että lisämääräraha katetaan kunnan kassavaroista.

2. ostaa Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymältä
    Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen osakkeita kolme (3) kappaletta
    hintaan 60 000 euroa/osake, jolloin kauppahinta on yhteensä 180 000
    euroa, liitteenä olevan kauppakirjan mukaisin ehdoin. Ostamisen
    edellytyksenä on, että valtuusto myöntää kohdassa 1. mainitun määrä-
    rahan.

Päätös Kunnanhallitus päätti
1. esittää valtuustolle, että talousarvion investointiosaan kohdalle osakkeet
    ja osuudet myönnetään 180 000 euron lisämääräraha Kiinteistö Oy
    Tikkamäen Vuokratalojen osakkeiden ostamista varten siten, että
    lisämääräraha katetaan kunnan kassavaroista.

2. ostaa Pohjois-Karjalan sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymältä
    Kiinteistö Oy Tikkamäen Vuokratalojen osakkeita kolme (3) kappaletta
    hintaan 60 000 euroa/osake, jolloin kauppahinta on yhteensä 180 000
    euroa, liitteenä olevan kauppakirjan mukaisin ehdoin. Ostamisen
    edellytyksenä on, että valtuusto myöntää kohdassa 1. mainitun määrä-
    rahan.

    Mikäli joku omistajakunnista tekee osakkeiden ostamisesta kielteisen
    päätöksen ja osakkeita tulee jaettavaksi ostajien kesken enemmän,
    Polvijärven kunta varautuu ostamaan tässä tilanteessa 1-2 osaketta
    enemmän. Asiasta saadaan lisätietoa valtuuston kokoukseen
    mennessä.